法院:買受宅基地上房屋未作產權變更登記,不影響拆遷利益的取得

作者:初明峰 劉磊 鄭夢圓

法院:買受宅基地上房屋未作產權變更登記,不影響拆遷利益的取得


裁判概述:

由于現行土地管理制度的限制,未取得農村集體組織居民身份者購買宅基地上房屋無法取得相應的不動產登記,故買受人對該宅基地上房屋享有的權利不包括買賣、抵押等處分所有權的權利。但并不妨礙買受人行使非基于權屬登記的權利,拆遷補償款的取得即為此種。

案情摘要:

1、張立峰向白石村購買案涉宅基地后,于1996年在該宅基地上加蓋四層樓房,并于同年將案涉樓房賣給黃發達。

2、案涉宅基地于1998年以張立峰名義辦理《集體土地建設用地使用證》,2003年整棟樓房以張立峰名義辦理《房地產權證》。

3、2010年江門市人民政府制定頒發《江門市“三舊”改造實施意見》,案涉房產及宅基地被納入改造范圍。

4、張立峰提起訴請確認其與黃發達之間的買賣合同為無效合同,后撤訴;黃發達提起本案訴訟,請求確認其與張立峰之間關于案涉房產買賣合同有效、拆遷相關權益由其享有并請求為其辦理相關產權登記。

5、蓬江區人民法院判決確認案涉房屋買賣合同有效,駁回黃發達其他訴訟請求。

爭議焦點:

案涉房屋買賣合同是否有效、相關拆遷權益應由誰享有?

法院認為:

案涉房屋買賣行為發生在1996年5月1日前,原、被告作為完全民事行為能力人,對房屋的買賣是原、被告真實意思表示。1999年施行的《土地管理法》第六十三條雖明文規定禁止集體所有土地使用權的轉讓,但原、被告間的買賣行為發生于該法律實施之前,根據1988年的《土地管理法》第四十一條規定,當時的法律并不禁止城鎮非農業戶口居民購買集體所有土地的使用權用以興建住宅。被告將其合法取得土地使用權后興建的房屋轉讓給原告的買賣行為并沒有違反當時法律的禁止性規定,且沒有證據證明其再轉讓行為存在有原、被告惡意串通而損害國家、集體或者第三人利益的情形。

其次,關于拆遷補償款的取得:原告實際已經取得該房屋的所有權,但由于現行法律對不動產所有權采取登記制度,原告受限于現行法律法規規定而無法辦理產權登記手續,從而使其無法對外行使買賣、抵押等處分所有權的權利,但這不影響原告向合同相對人即被告主張有關非須經權屬登記才可產生的權利,其中當然包括了本案所涉及的拆遷補償所產生的實際利益。

案例索引:

(2015)江蓬法民一初字第271號

相關法條:

《中華人民共和國土地管理法》(1999年1月1日施行)

第六十三條 農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設;但是,符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業,因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。

實務分析:

因宅基地上房屋買賣產生的法律關系始終存在一個法律適用上的矛盾區域:房屋未經拆遷時無法辦理產權登記,而房屋一旦拆遷,原物權客體即不存在,也即無法提起針對該房產的所有權確認之訴,進而導致很多爭議權利人選擇針對合同效力提起訴訟。但是,按照《最高人民法院第九次民商事審判工作會議紀要》中的精神,就合同有效提起確認之訴的,人民法院不應予以受理,其原因在于合同天然地被推定為有效,因合同產生的爭議應就爭議權利客體提起訴訟或就合同效力瑕疵提起訴訟。本文所引判決雖然形成于“九民紀要”頒行前,但不應以確認之訴對合同效力作出積極確認的訴訟法理論卻始終為主流觀點。參筆者認為,本文援引判例蓬江區人民法院判定確認合同有效的這一突破是合理的。究其原因,在于我國《物權法》對物權變動采取“公示生效”主義的立場,但并未給予宅基地上房產流轉恰當的登記方式。同時,由于拆遷補償款的發放義務人是地方政府拆遷辦,而最高院在給浙江省高級人民法院的答復中又明確此類糾紛不屬于人民法院民事訴訟受案范圍,故爭議權利人難以針對拆遷補償款的發放提起訴訟。如在此類案件中教條地堅持不受理關于合同效力的積極確認之訴,則將實質性封堵爭議權利人的維權路徑。

本文援引判例涉爭實體法律關系主要為張立峰與黃發達之間關于案涉宅基地上房產買賣合同的效力問題,浙江高院曾在一文件中認為不宜對此類合同的效力作出評價,其所謂不予評價乃是由于難以把握限制宅基地使用權流轉的政策性因素。在當前“舊村改造”和部分地區“合村并居”的大背景下,如認定宅基地上房產買賣合同因違反法律的強制性規定無效,則因不動產升級或合村并居等產生的利益房屋買受人將難以取得相應的補償款,甚至可以在舊村改造與合村并居相關規定出臺后冠冕堂皇地否定此前簽訂的買賣合同,顯與誠實信用原則相背離。本文所引案例中,法院認為原被告雙方簽訂案涉宅基地上房產買賣合同時《土地管理法》關于禁止宅基地流轉的規定尚未頒行,故土地管理法中的禁止性規定不應成為無效事由。同時又基于誠實信用原則等對該合同效力予以認可。

筆者贊同本文所引案例立場的同時也認為該裁判觀點過于激進,為能充分考慮宅基地使用權所具有的特殊屬性:這是我國歷經數次土地改革最終給予農民的安身之本,脫離集體組織成員身份的評價確認宅基地上房產買賣合同的效力,可能存在一定的政策性風險??梢钥紤]越過買賣合同效力的評價直接對拆遷利益的取得作出判定亦未嘗不可。一孔之見,僅供參考。