房地產“以房抵債合同”的注意事項及風險提示

房地產“以房抵債合同”的注意事項及風險提示

在房地產開發過程中,開發商有時會出現一些資金緊張現象,為了不耽誤工期,順利進行施工與開發,同時也為了給施工承包方一定的保底及心理安慰,一般會通過 “以房抵債”的形式簽訂相應的合同。筆者結合實務中所接觸到的合同形式及司法審判中的案例,作以下法律分析及風險提示。

以房抵債,本質上即以物抵債的一種,即房地產企業不能向施工單位、材料商等建筑企業支付工程款、材料款等欠款時,其以該項目所開發的房產抵償欠款的交易行為。

一、“以房抵債合同” 的簽訂時間及法律效力問題。

在實務中,一般“以房抵債合同”的簽訂時間是在建設施工合同簽訂的同時或是作為補充協議在后簽訂,并沒有達到工程結算完畢之后債務履行期屆滿。那么問題就隨之而來,這個時間段簽訂的“以房抵債合同”是否有法律效力呢?

對于債務履行期屆滿前即簽訂的以房抵債協議的,依據我國《民法典》第401條規定,抵押權人在債務履行期限屆滿前,與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有的,只能依法就抵押財產優先受償。因此若當事人在債務清償期屆滿前達成以房抵債的合意,并約定債務清償期屆滿后直接轉移所有權的,存在以房抵債協議無效的法律風險。

根據《九民會議紀要》45.【履行期屆滿前達成的以物抵債協議】“當事人在債務履行期屆滿前達成以物抵債協議,抵債物尚未交付債權人,債權人請求債務人交付的,因此種情況不同于本紀要第71條規定的讓與擔保,人民法院應當向其釋明,其應當根據原債權債務關系提起訴訟。經釋明后當事人仍拒絕變更訴訟請求的,應當駁回其訴訟請求,但不影響其根據原債權債務關系另行提起訴訟?!?/span>

同時《九民會議紀要》44.【履行期屆滿后達成的以物抵債協議】“當事人在債務履行期限屆滿后達成以物抵債協議,抵債物尚未交付債權人,債權人請求債務人交付的,人民法院要著重審查以物抵債協議是否存在惡意損害第三人合法權益等情形,避免虛假訴訟的發生。經審查,不存在以上情況,且無其他無效事由的,人民法院依法予以支持?!?/span>

從以上規定就可以看出,以物抵債協議的簽訂時間很關鍵,直接影響到當事人的訴求是否能夠實現。

二、“以房抵債合同”簽訂后是否需要進行物權登記的問題。

以房抵款協議本身并不產生房屋所有權轉移的效力,基于代物清償的要物性。因此,在簽訂以房抵款協議后,應及時辦理房產預告登記,并保持該預告登記始終處于有效狀態,該以房抵債行為才具有公示效力。

而對于債務履行期屆滿后約定的“以房抵債”,實際上是當事人事后達成的新的債務清償協議。此時,以房抵債是否能夠達到清償債務的目的,關鍵在于以房抵債行為是否履行完畢。正如上述所說,“以房抵債”應具有實踐性。如果債務人不予配合,債權人提出要求過戶履行協議內容,人民法院一般不會支持,債權人只有債權請求權,而非物權。人民法院會向債權人進行釋明,告知其變更訴訟請求,應當根據原債權債務關系提起訴訟。

三、“以房抵債合同”所涉及的抵債房是否具有優先受償權。

根據相關規定,建設工程價款優先受償權優于抵押權和其他債權。見于《民法典》第八百零七條:發包人未按照約定支付價款的,承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的,除根據建設工程的性質不宜折價、拍賣外,承包人可以與發包人協議將該工程折價,也可以請求人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償?!蛾P于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋(一)》第三十五條:與發包人訂立建設工程施工合同的承包人,依據民法典第八百零七條的規定請求其承建工程的價款就工程折價或者拍賣的價款優先受償的,人民法院應予支持。第三十六條: 承包人根據民法典第八百零七條規定享有的建設工程價款優先受償權優于抵押權和其他債權?!蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于建設工程價款優先受償權問題的批復》:人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中,應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定,認定建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權;消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后,承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。

那么在“以房抵債合同”所涉及的抵債房是否具有優先受償權呢?實務中做法不一,有的認為在“以房抵債合同”中,雙方已對建設工程價款做出了重新約定,該抵債房充當得是一般債權的替代物了,因此就沒有優先性了。但是本文作者卻認為其仍具有優先性,建設工程價款優先受償權保護的本質上仍是參與工程建設的那些勞動者,他們付出了辛勤的勞動,到最后卻有可能拿不到血汗錢,雖然在此過程承包人通過“以房抵債合同”取得了抵債房,但并不是其最終目的和希望,只是退而求其次的一個變換形式,不能因為形式發生了變化,就將保護勞動者和弱勢群體的法律精神也隨之變化,這是明顯不符合法律公平正義內在精神的。因此,抵債房仍然具有優先性,優于抵押權和其他債權。

以上就是筆者對“以房抵債合同” 的法律分析及風險提示,希望對廣大讀者有所幫助和啟發,在寫作的過程中也查閱了相關主題資料,對提供思想和素材的其他作者一并表示感謝。